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弊社IFCでは、不動産販売だけに止まらずさまざまなサ－ビスを提供しています。
「売ったら終わり」ではなく、購入を検討されている全ての方への悩み相談、コンサルティングを行い、皆様の運用プランに合ったサポートをさせていただきます。
日本国内において、海外の不動産投資を行う場合には現地の情報収集は不可欠と言えます。
また、海外の不動産を吟味するにあたり土地勘や文化・慣習などが解らないことは、投資するにあたり大きな壁の一つと言えます。投資するにはどの物件が最適なのか、買い手の皆様の立場で必要な情報をリサーチし、考えるパートナーの存在が必要不可欠と言えます。
IFCでは現地コーディネーターとの交流を保ち、必要な情報を全て公開したうえで皆様の海外不動産投資をサポートいたします。また、不動産購入にあたりさまざまな実務サポートも完備しております。海外不動産投資が初めての方でも安心してスムーズに取引が行えますので、ご安心ください。
- 売買契約書締結に関するサポート（フィリピン大使館にて）
- 契約書署名認証に関するサポート（麻布公証役場にて）
- 銀行口座開設および海外送金に関するサポート
- PNBローンに関するアドバイスおよびサポート
- 現地不動産取引弁護士の紹介および調整
- 購入物件の登記、外国人所有許認可に関するサポート
- 物件取得に関連する税金に関する説明およびアドバイス
- 残金決済～物件の引渡し、入居に関するサポート
- 物件完成引き渡し時（ターンオーバー作業）の施工確認サポート
- 物件管理業者の紹介及び物件管理
- 家具搬入業者の選定、手配、確認作業のサポート
- 内装デザイン代行及びインテリアデザイナーの紹介
- 賃借人斡旋業者、売却業者の紹介
- 各種VISAの取得サポート及びコンサルティング
- キャピタルゲインを重視した物件の選定
- インカムゲインに適した物件の選定
- 各お客様に合った運用プランのご提案
- ウィークリータイプ等のコンドホテル運営のご相談
- 現地視察によるアテンドスケジュールの作成、現地案内
- 中古物件市場の調査、及び仲介業務
戦後1955年頃から日本が高度経済成長し、共に主要都市の不動産価格も上昇しました。
一般的に経済成長率と不動産価格は比例すると言われており、安定した経済成長が見込める国の不動産は価格も安定的に上昇します。
不動産需要を支える人口が増加すると、不動産価格も上昇します。移民政策を採用し、子育て支援や教育に積極的な国、または国の特性により、人口が安定し増加します。
人口増加時期（人口ボーナス期）が長い国は経済成長の安定に繋がり賃貸需要や中古物件市場にも深い関わりがあります。
発展途上の国のインフラ整備。空港・道路等といった交通インフラのほか、上下水道・電気などの生活インフラの整備は、生活圏・移住圏の拡大・質的向上をもたらし不動産需要を喚起し、時価の高騰に繋がっていきます。
海外不動産の購入・保有・売却までのコストのほか、キャピタルゲイン課税や相続税などの税制を理解する必要があります。
日本より安全で法律が整備されている国はほとんどありません。日本と比べると発展途上国は治安が悪く、新しい法律が出来ることも少なくありません。
その点、リスクを最小限にするため日々現地の情報収集を欠かしません。
世界各国の立地が最重要です。
首都や大都市で希少価値のある一等地に着目する場合周辺施設の調査し、立地環境の需要に合わせた間取り、広さタイプをおすすめしています。
ランドバンキングの魅力がある未開発都市にいち早く着目する事で大きな利回りを体験することもできます。
成長著しいアジア各国ですが、当然のように住宅に関する法の整備は日本とは異なりますし、各国様々です。
ここでは、マレーシア・タイ・シンガポール・インドネシア・フィリピン・ミャンマーといった、今最も注目されている国を例にとって各種権利の取得条件などを比較していきます。
| 国名 | マレーシア | タイ | シンガポール | インドネシア | フィリピン | ミャンマー |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 土地の購入 (一軒家) | 可 | 不可 | 不可 | 不可 | 不可 | 不可 |
| 区分所有 (コンドミニアム) | 可 | 可 | 可 | 可 | 可 | 不可 |
| 住宅ローン | 可 | 不可 | 可 | 不可 | 可 | 不可 |
| 永住ビザ | 可 | 可 | 就労ビザ可 | 可 | 可 | 不可 |
| リタイアメントビザ | 可 | 可 | 不可 | 可 | 可 | 不可 |
| 物件の価格帯 | 約1500万円～ | 約400万円～ | 約2000万円～ | 約400万円～ | 約400万円～ | 不可 |
住宅ローンは、各国によって制度が違います。私たちの住む日本でも、外国人の方々売る際にも制約はあります。
何年日本にいるのか？日本で働いているのか？永住権があるか？等様々です。逆にこれらの条件をクリアする事でその国の物件を購入することができます。
下記は国別の条件と内容の詳細です。
| 国名 | ローンの有無 | 金利 | 内容 | 条件 |
|---|---|---|---|---|
| タイ | 有 | ・1年固定利率＝2,95％ ・2年固定利率＝4,00％ ・3年固定利率＝4,75％ |
最長期間50年 タイプ１… 月々固定金額返済の固定利率 タイプ２… 年1回3か月分をまとめて元金支払に回すだけで、その3か月については固定金利0％の返済になります。毎年の金利平均はタイプ１と同率です。 |
コンドミニアムを購入する際外資証明が必要です。したがって国内のローンでのコンドミニアムは購入できません。 法人名で登録する場合も設立後5年以上たっており、連続して黒字である必要がある。 |
| フィリピン | 有 | 日本における長期プライムレート+5％。 固定期間は1ヵ年とし、その後1年毎に金利の変動によって見直すことといたします。 |
最長7年間の元利均等払い 借利入れ限度比率70％まで。 同時に担保評価額の70％を上限とします。 |
有効なパスポート、在留資格、終了契約をもっておられる在日フィリピンの人達。 日本、その他外国人の人達。 |
| マレーシア | 有 | 約４％台で推移 | 住宅ローンはマレーシアの現地通貨リンギットで融資が行なわれます。したがって、住宅ローンの返済もリンギットで行なう必要があります。 ローン返済の都度、日本円からリンギットに交換すると、為替リスクを受けることになります。 もし円安になった場合には、日本円での返済額が増える計算になります。 |
─ |
| シンガポール | 有 | 現在 １～ 1.5％ | 最長45年のローンであり。 年齢35歳以上で80歳までの返済である。 80歳で返済する際は、現在あるローンを一括で返すことになります。 |
最長45年のローンであり。 年齢35歳以上で81歳までの返済である。 |
永住権とは、その国で長い間住むことができる権利です。リタイアメントビザは、日本で働いてた方々が退職した後に得れる権利とビザの種類です。
下記は永住権・リタイヤメントビザの詳細を国別で記したものです。
| 国名 | 名称 | ビザの期限 | 年齢制限 | 主な条件 |
|---|---|---|---|---|
| フィリピン | 退職者 特別居住ビザ |
無制限永住権 | 満35歳以上 | フィリピン政府指定銀行への預金額 ・35～49歳：２万または5万USドル ・50歳以上：2万USドル年金受給枠：1万USドル |
| タイ | ロングステイビザ | １年間 | 満50歳以上 | ・預金残高80万バーツ（約2万5千USドル ・年金による月収6万5千バーツ（約2千USドル）以上または年収80万バーツ（約2万5千USドル）以上 |
| マレーシア | マイ・セカンド・ホーム | 10年間 | なし | ・50歳未満：50万リンギ（約10万USドル）以上の流動資産及び１ヶ月 １万リンギ（３千USドル）以上の国外での収入があることを証明する財務的証拠 ・50歳以上：35万リンギ以上の流動資産及び１ヶ月１万リンギ（約３千USドル） 以上の国外での収入があることを証明する財務的証拠 |
| インドネシア | KITASビザ | １年間 | 55歳以上 | ・年金受給証明書（1500USドル以上/月）か同額以上の収入もしくは 利子を証明する公的証書。 ・バリ島内指定区域に、３万５千USドルの不動産物件を購入するか、 月500USドル以上の物件を賃貸すること。 |
| シンガポール | Permanent Residency | 無期限永住権 | 特になし | ・最低シンガポールドル250万で新規事業を立ち上げるか、拡大に投資出来る。 最低シンガポールドル250万を政府承認のシンガポールにベースを置く、 ベンチャーキャピタルファンドに投資できる。 ・出国、再入国の際にはRe-Entry-permitの取得が必須である。 |
-
海外不動産は原価償却の対象になりますか？
日本の税制では日本の居住者の所有する不動産に関して国内も海外も区別はありません、よって減価償却はできます。
ただし100%自己名義である事、不動産ファンド、タイムシェアは申告することはできません。 -
福利厚生には使えますか？
旅行期間が4泊5日以内であること、会社全体の社員の50%以上参加すること、会社負担が10万円程度であること。
機内泊は含まれない -
カード払い又は現金払いは可能でしょうか？
VISA・Master・JCBカードがご利用可能です。 現金の分割は要相談となっておりますので詳細は担当営業にご確認下さいませ。
また、銀行ローンも対象となっておりますのでご相談下さい。 -
家賃収入（キャッシュフロー）の確定申告は？
ご自身での申告を行っていただきます。
国内外問わず雑所得の合計が25万円までは非課税対象となります。 -
購入後に売る事もできますか？
市場価格での転売は可能です。買い手のお客様と仲介サポートを行います。
仲介業務手数料として物件価格の3%をお支払い頂きます。 -
海外不動産購入の際の送金方法を教えて下さい。
各国により異なりますが、基本的にはお客様に現地法人又はデベロッパーに外国送金手続きを行って頂きますが弊社にて無料で送金代行も承ります。
（送金銀行の為替レート計算） -
売買契約書（CTS,contract to sell）の手続き方法を教えて下さい。（CTS認証手続き）
物件購入しましたらご自宅にCTSが届きます。CTS発行後に購入先の国へ渡航される場合は外国内でサインしたことが認められ、そのまま手続きが進みます。
日本国内で手続き行う場合、公証役場での手続きと大使館での認証手続きが必要です。（5営業日後に受取） -
現地銀行口座のアカウントを開きたいのですが？
基本的にはパスポートと国際免許証が必要になります。国によっては外国人では作れない銀行もありますが弊社現地法人、又は現地パートナー企業の紹介で開設できます。
年々、銀行口座開設の条件が厳しくなっておりますので早めに作っておく事をおススメします。
（フィリピン、インドネシア、ハワイ、マレーシア、ベトナム、シンガポール、ミャンマー） -
ブレビルド物件とは？（プリセール、プレビルド販売）
建設許認可が国から降りて基礎工事を始めた段階で販売開始します。その際に縁故募集時期に購入するのが一番低い価格で購入できるタイミングです。
そこから基本的は第4四半期（3ヵ月）ごとに価格改正が行われ販売されていきます。完成までに販売価格が値上がりして行きます。開発会社（デベロッパー）にも建設費用を集められるメリットがあり、購入者にも安く購入できるメリットがあります。 -
ブレビルド物件が完成しない事があるのですか？（プリセール、プレビルド販売）
完成しなかった物件は実際に存在します。しかし有力な開発業者や弊社が販売提携している大手企業にはそんな事は一切ありません。
開発業者（デベロッパー）の選択は大事です。
